Получение пустующего участка в собственность в Крыму

На форуме портала Строй-Крым был задан вопрос, ответ на который может быть интересен многим:

Добрый день!

Прошу Вашей консультации по следующему вопросу.

По факту имеется оформленный по российскому законодательству земельный участок (5 соток) и жилой дом на нем. Забор огораживает земельный участок площадью 7 соток. На 2 сотки никто не претендует, кроме меня смежником является еще один человек, прилегают две дороги. По факту на этих 2-х сотках распололжен сад и огород.

Вопрос: возможны ли какие-либо варианты получения земельного участка в собственность?

Буду благодарен за развернутый ответ и ссылки на законодательные акты.

Отвечаем:

Получение пустующего участка в собственность по действующему законодательству РФ (Земельный Кодекс Российской Федерации) возможно, но при определенных обстоятельствах.

 Прежде всего, имейте в виду, что в соответствии с п. 1 ст. 60 Земельного кодекса (далее ЗК)  лицо, осуществившее самозахват земельного участка, обязано восстановить нарушенные им права законных владельцев за собственный счет и уплатить штраф, поэтому апеллировать к тому, что вы уже используете участок ни в коем случае нельзя. 

 Согласно определению деятельности и полномочий федерального агентства кадастра, работающего с объектами недвижимости, ему поручено отслеживать выполнение гражданами законов, запрещающих самовольный захват земли. В соответствии с законами граждане не имеют права изменять границы участков, вести на них деятельность и даже меняться ими без предварительного оформления соответствующих документов.

В соответствии с  Федеральным законом №171 от 23.06.2014, который вступил в силу 1 марта 2015 года, прирезки к участкам оформляются без серьезных денежных вложений и длительного сбора бумаг. Прирезки не должны быть частью собственности соседа. Процедура оформления является  платной, представляя собой выкуп дополнительной земли за небольшую цену. 

В первую очередь необходимо узнать путем запроса в органы кадастрового учета, кому принадлежит участок: и  является ли он бесхозным или свободным от использования (это разные понятия), и каково назначение этого участка. К запросу желательно  приложить карту с очерченным участком земли, на который вы претендуете и указанием места нахождения и размера выбранной территории. 

Узнать предварительно эту информацию можно на Публичной кадастровой карте Росреестра, где отображаются как сформированные земельные участки (имеют кадастровый номер, границы, адрес и разрешённое использование), так и несформированные (свободные) земли, которые теперь можно сформировать в земельные участки самостоятельно на основании статьи 11.10 Земельного кодекса РФ.

Но более гарантированный вариант это подготовка по вашему заказу кадастровым инженером схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории.

Если земля бесхозная, то органы местного самоуправления должны сделать постановку участка на кадастровый учет. После постановки, необходимо выждать 12 месяцев, для того, что бы возможные собственники могли заявить свои права на него. По прошествии 1 года, муниципалитет подает в суд, для признания своего права на этот земельный участок. Если в исковом заявлении содержатся веские доводы, то суд принимает решение о признании участка бесхозным и передает его в собственность муниципалитета.

Если земля уже является муниципальной или государственной собственностью СВОБОДНОГО назначения, то отказать в приобретении земли не имеют права.
Исключения бывают в трех случаях:
— изъятия участков из оборота;
— установленного федеральным законом запрета на приватизацию;
— резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.
При этом граждане, имеющие трех и более детей, имеют право приобрести бесплатно, в том числе для индивидуального жилищного строительства, находящиеся в муниципальной собственности участки - § Ст. 28 Земельного кодекса РФ

Заявление о предоставление участка в собственность

Если участок пустует и  является муниципальной или государственной собственностью, то пишите в местные органы власти заявление о предоставлении его вам в  собственность с приложением ответа на ваш запрос в орган кадастрового учета, указав целевое назначение участка и сдаете 1 экземпляр заявления в приемную администрации, а на 2-м вам ставят штамп о приеме. В штампе должны быть указаны дата приема и входящий номер Вашего заявления в книге регистрации

Условия предоставления  земли (платно/бесплатно, на торгах/без торгов, в собственность/в аренду/в безвозмездное пользование) определяются Земельным кодексом (глава V.I ЗК РФ) и областными (республиканскими) законами.

Проверка возможности предоставления участка

После регистрации вашего заявления, органы местного самоуправления начинают процедуру согласования возможности выделения земельного участка. В согласовании участвуют несколько подразделений администрации. Их задача — проверить, соответствует ли испрашиваемое вами предполагаемое использование земельного участка его целевому назначению, указанному в градостроительной документации.

Для этого поднимаются материалы генерального плана застройки поселения, а также правила землепользования и застройки.

Если разрешенное использование земельного участка прошло проверку, то осуществляется проверка участка на наличие прав третьих лиц. Проще говоря, если земельный участок пустует, то это еще не значит, что он никому не принадлежит. В отношении такого земельного участка может быть ранее принято решение о предоставлении для строительства на определенный срок. Задача органов местного самоуправления избежать накладок и столкновения интересов землепользователей.

Далее осуществляется проверка соответствия испрашиваемого назначения земельного участка санитарным, экологическим, противопожарным и другим санитарным и строительным нормативам.

Также проверяются границы соседних земельных участков и соответствие красным линиям застройки — специальный термин, означающий линию, отделяющую земли общего пользования от всех остальных.

Если участок получил все согласования, то наступает следующий этап:

Публикация сообщения о предоставлении земельного участка

Такое сообщение публикуется в местном печатном издании, и содержит информацию о расположении земельного участка, права на который вы пытаетесь оформить. По закону, информационное сообщение нужно для того, чтобы каждый заинтересованный мог заявить о своих возражениях или о том, что предоставление данного участка в чем-то ущемит его права.

Если по истечении указанного срока возражений  не поступило и выдано соответствующее решение органов власти, то можно переходить к формированию земельного участка. 

Формирование земельного участка

Формирование земельного участка представляет собой совершение определенных землеустроительных работ, для постановки земельного участка на кадастровый учет.

Присвоение уникального кадастрового номера земельному участку необходимо для того, чтобы администрация смогла установить кадастровую стоимость земельного участка, по которой он будет выставлен на публичные торги.

Подать заявление на участие в торгах на право заключения договора аренды этого земельного участка может любой желающий. Такое право ему предоставлено земельным кодексом РФ, но ниже мы рассмотрим возможность приобретения участка без торгов.

Предоставление земельного участка с торгов (ст. 39.11-39.12)

Для определенных категорий земельных участков предусмотрено предоставление под застройку исключительно по результатам публичных торгов.

О дате торгов сообщается путем публикации в официальном печатном издании местной администрации и на ее сайте. Да, это уже вторая публикация. Торги производятся не ранее чем через месяц, после публикации соответствующего сообщения.

Каждый желающий может зарегистрироваться в качестве участника торгов и внеся задаток, приобретате право на землю тот, кто больше предложит.

Приобретение в собственность без участия в торгах (ст.39.17)

Физическому лицу на основании нового Земельного Кодекса без проведения торгов можно приобрести участок в собственность по нескольким основаниям, в частности гражданину продажа земельного участка без проведения торгов  по ст. ЗК осуществляется для ИЖС (индивидуального жилищного строительства), ЛПХ (ведения личного подсобного хозяйства) в границах населенных пунктов, ведения садоводства и дачного хозяйства.

Стоимость выкупа земельных участков (ст.39.4)

Местные органы власти правомочны устанавливать стоимость земельного участка самостоятельно, но верхняя граница выкупной стоимости участка не должна превышать кадастровую стоимость земельного участка.  Если кадастровая стоимость превышает рыночную, а местные власти включили «неадекватность» и установили решением думы выкупную стоимость по кадастровой – тогда рекомендуется использовать вариант аренды с последующим выкупом земли. Статьи. 39.5, 39.10 ЗК позволяютбезвозмездно пользоваться в определенных законом случаях государственными или муниципальными земельными участками, но не в собственность, а на правах арендатора. И по истечению пяти лет при условии пользования землей по назначению можно получить на нее право собственности.
 

Предоставление земельных участков с предварительным согласованием (ст.39.18 ЗК)

Такой вариант как «предварительное согласование места размещения объекта» обеспечивает выкуп участка без торгов. Он подразумевает, что заявитель получает от администрации предварительное «добро» на получение земельного участка в аренду, с определенными условиями.

Как правило, срок предварительного согласования составляет три года (не более трех лет). За это время заявитель должен совершить ряд действий, как то: разработать проектную документацию, согласовать ее, получить разрешение на строительство и т.д. По истечении указанного срока и выполнении всех поставленных условий, заявитель получал постановление о предоставлении земельного участка.

Для прохождения по этому варианту необходимо в местные органы власти подать заявление  о предварительном согласовании предоставления земельного участка. В заголовке обращения так и пишем «Заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка».  Ниже приводится список того, что необходимо указать в заявлении.

• фамилия, имя и (при наличии) отчество, место жительства заявителя, реквизиты документа, удостоверяющего личность заявителя (для гражданина);

• кадастровый номер земельного участка или кадастровые номера земельных участков, из которых в соответствии со схемой расположения земельного участка предусмотрено образование испрашиваемого земельного участка, в случае, если сведения о таких земельных участках внесены в государственный кадастр недвижимости; (такой вариант предоставления участка возможен, смысл в том, что участок выделяется из большего участка, который до этого уже был сформирован)

• основание предоставления земельного участка без проведения торгов из числа предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3, статьей 39.5, пунктом 2 статьи 39.6 или пунктом 2 статьи 39.10 Земельного кодекса оснований;  

• вид права, на котором заявитель желает приобрести земельный участок, если предоставление земельного участка возможно на нескольких видах прав: в собственность или в аренду или безвозмездное пользование Вы хотели бы получить участок;

• цель использования земельного участка:  для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства;

• почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с заявителем;

• Важно! Земельный Кодекс предусматривает, если Вы в письменном виде согласитесь в заявлении об утверждении схемы расположения земельного участка на иной вариант утверждения схемы расположения – то муниципалитет вправе будет это сделать, поэтому  необходимо прописать в жесткой и четкой форме в заявлении, что «Я не даю согласие на утверждение иного варианта схемы расположения земельного участка».

К Заявлению необходимо приложить схему расположения земельного участка (в случае, если испрашиваемый земельный участок предстоит образовать и отсутствует проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок).

В срок, не превышающий 30 дней, уполномоченный орган  власти рассматривает  заявление и принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка и об утверждении заявленной схемы расположения земельного участка. Если  приходит отказ – то в этом отказе должен быть указан полный список оснований отказа.

После получения на руки Решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка местными органами власти необходимо провести кадастровые работы с земельным участком и поставить его на государственный кадастровый учет. То есть эти работы проводятся только после того, как получено Разрешение в виде предварительного согласования предоставления земельного участка и утверждения выбранной вами схемы расположения земельного участка.

 Срок действия решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка составляет два года – данное решение дает Вам право провести межевые и кадастровые работы над участком и зарегистрировать его в установленном законом порядке. Так же оно дает  гарантию предоставления  этого земельного участка непосредственному заявителю. 

После постановки участка на кадастровый учет необходимо подать второе заявление в муниципалитет о предоставлении в собственность уже сформированного земельного участка без проведения торгов.

Содержание заявления:

1. Фамилия, имя, отчество, место жительства заявителя и реквизиты документа, удостоверяющего личность заявителя (для гражданина);

2. Кадастровый номер испрашиваемого земельного участка 

3. основание предоставления земельного участка без проведения торгов из числа предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3, статьей 39.5, пунктом 2 статьи 39.6 или пунктом 2 статьи 39.10 Земельного Кодекса оснований (основание указываете то же самое, что и в заявлении о предварительном согласовании предоставления земельного участка);

4. Вид права, на котором заявитель желает приобрести земельный участок, если предоставление земельного участка указанному заявителю допускается на нескольких видах прав ( указывайте тот же самый вид права, что и в заявлении о предварительном согласовании предоставления земельного участка);

5. Цель использования  земельного  участка  (цель  указывается  изоснования);

6. Реквизиты решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка(обычно указывается номер и дата решения);
7. Почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с заявителем.

Приложения:

• Копия решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка;

• Копия решения об утверждении схемы расположения земельного участка (это решение выдается вместе с решением о предварительном согласовании предоставления земельного участка);
• Схема расположения земельного участка;
• Копии документов  на  образованный  земельный  участок  (при наличии).

После чего с соответствующим органом власти заключается договор купли-продажи земельного участка.

*****

Законодательная база относительно случая, когда земля будет признана бесхозной :

Согласно ст. 225 Гражданского кодекса Российской Федерации (Глава 14), бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен, либо вещь, от права собственности на которую собственник отказался. В то же время, отказ от собственности сам по себе не влечёт прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до тех пор, пока право собственности на него не приобретено другим лицом ст. 236 ГК РФ (Глава 15).

Приобретение права собственности на бесхозяйное имущество относится к первоначальному способу приобретения права собственности, что подтверждается ст. 218 ГК РФ (Глава 14).

Дела о признании имущества бесхозяйным рассматриваются судом в порядке особого производства. Прежде чем муниципальный орган (а именно, комитет по управлению имуществом КУИ) обратится в суд с заявлением о признании права муниципальной собственности на бесхозяйную вещь, она должна быть принята на учёт органом, который осуществляет государственную регистрацию права на недвижимое имущество. Т.е. другими словами участок нужно поставить на кадастровый учет.

Постановка на кадастровый учёт осуществляется по заявлению органов местного самоуправления, на территории которого эта вещь находится. Если в течении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учёт никто не заявит о своих правах на неё, то только тогда соответствующий комитет по управлению имуществом может обратиться в суд с заявлением о признании права муниципальной собственности на данную вещь.

При приёме заявления судья должен проверить, были ли приняты заявителем меры по постановке бесхозяйной вещи на учёт, как того требует ст. 225 ГК РФ (Глава 14). Если доказательств постановки бесхозяйной недвижимости на учёт не имеется или со дня её постановки на учёт не истек годичный срок, судья в соответствии со ст. 129 ГК РФ (Глава 6) отказывает в принятии заявления.

Заявление о признании права муниципальной собственности на бесхозяйную недвижимую вещь должно содержать точное указание на то, какая именно недвижимость подлежит признанию бесхозяйной, кем и каким образом она выявлена, когда поставлена на учёт в качестве бесхозяйной и что у данной недвижимой вещи не имеется собственника либо он неизвестен.

КУИ, обращаясь в суд с заявлением о признании прав муниципальной собственности на бесхозный участок должен привести доказательства, которые подтверждали бы невозможность установления собственника земли, либо свидетельствовали бы об оставлении этого участка собственником без намерения сохранить на неё право собственности. В качестве таких доказательств могут выступать акты описи бесхозного участка, составленные при его выявлении, акты постановки на учёт в качестве бесхозяйной вещи, иные письменные и другие доказательства.

После принятия заявления судья начинает подготовку дела, к судебному разбирательству.

 В ходе подготовки дела о признании права муниципальной собственности на бесхозный участок судья принимает меры по установлению собственника предполагаемой бесхозяйной вещи. С этой целью в суд вызываются лица, которые могут дать сведения о принадлежности данной недвижимости (собственник, фактический владелец и др.).

Если во время подготовки дела к судебному разбирательству будет обнаружено лицо, считающее себя собственником предполагаемой бесхозяйной вещи, то в соответствии со ст. 246 ГК РФ (Глава 16) судья оставляет заявление без рассмотрения.

 *****

Читайте также

Как купить земельный участок у государства в Крыму >>>

.