Продажа доли в квартире, владельцами которой являются несколько человек, осуществляется по особым правилам. Согласно пункту 1 статьи 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продаётся, и на прочих равных условиях.
При намерении совершить сделку купли-продажи продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с обязательным указанием цены, адреса нахождения имущества, доли в общей собственности имущества, которая отчуждается, и других условий, на которых продаёт её.
Продавец отчуждает свою долю другому участнику долевой собственности, который выразил согласие на приобретение доли. Если такое согласие получено от нескольких участников, доля отчуждается по частям пропорционально тем долям, которые имеются у данных участников. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Согласно Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», сделка по продаже доли постороннему лицу может быть совершена не ранее чем по истечении одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на имущество подлежат нотариальному удостоверению. Если нотариус установит, что продавец доли представил документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли, сделка может быть совершена до истечения месячного срока.
В соответствии с пунктом 3 статьи 250 ГК РФ, при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трёх месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Указанный трёхмесячный срок исчисляется с того времени, когда собственник узнал или должен был узнать о нарушении его права.
Условия и документы
Договор купли-продажи доли должен обязательно содержать все существенные условия сделки, такие как: информация о каждой стороне сделки, описание предмета сделки — доли в квартире и признаки самой квартиры, цену договора. Обязательно должны быть отражены сведения о правоустанавливающих документах и об ограничениях и правах третьих лиц на помещение. Передача недвижимости продавцом и принятие её покупателем осуществляются по акту приёма-передачи или иному документу о передаче, которой подписывается сторонами вместе с договором. Как было сказано ранее, такой договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Дальнейшим шагом будет регистрация сделки в территориальном отделении Росреестра. На территории Республики Крым таким органом является Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым.
При регистрации перехода права на долю в квартире к новому собственнику необходимо уплатить государственную пошлину в размере 2000 руб.
Процесс купли-продажи доли на данной стадии практически не отличается от обычной сделки по продаже недвижимости. При обращении в территориальное отделение Росреестра вам необходимо подать следующие документы:
1) заявления сторон договора о регистрации перехода прав собственности и регистрации права собственности на долю в квартире;
2) оригиналы нотариально удостоверенного договора купли-продажи и акта приёма-передачи (в трёх экземплярах);
3) документы, удостоверяющие личность каждой стороны (либо представителя стороны);
4) документ, подтверждающий полномочия представителя стороны договора;
5) согласие супруги или супруга продавца на продажу доли в квартире, если доля была приобретена продавцом в браке;
6) квитанцию об оплате государственной пошлины.
При наличии определённых обстоятельств могут потребоваться дополнительные документы, например, согласие органов опеки и попечительства при совершении сделки по распоряжению долей в квартире, если собственником отчуждаемой доли является несовершеннолетний.
При продаже доли в квартире не стоит забывать, что если вы владели долей в квартире менее трёх лет (если доля была приобретена в собственность до 1 января 2016 года) или менее минимального срока, установленного ст. 217.1 НК РФ (если доля была приобретена в собственность после 1 января 2016 года), то после продажи доли вы должны уплатить налог на доходы физических лиц.
«Крымский ТелеграфЪ» № 484 от 22 июня 2018 года
