1 июля, радикально меняются правила долевого строительства. Потенциальные покупатели волнуются - схема новая, еще не опробованная. Что стоит знать о ней и к чему готовиться?
Денег в руки не берут
Многие застройщики анонсировали повышение цен с 1 июля - ведь им придется занимать деньги в банках.
Основное изменение - деньги дольщика больше не перечисляются застройщику. В этом был основной риск. Получившие средства компании тратили их по своему усмотрению, и не всегда на строительство домов, в которых куплены квартиры.
Теперь застройщики не получают средств дольщиков, они остаются в банке на специальных эскроу-счетах. Снять их девелоперы смогут только после завершения строительства и передачи ключей от квартиры покупателю.
Строить дом застройщикам придется на заемные средства или свои собственные. Компании должны к 1 июля перейти на проектное финансирование, то есть найти банк, который выдаст кредит на возведение дома или целого комплекса.
Если застройщик обанкротится, деньги вернут дольщику или за счет них будет завершено строительство дома. Все сделки страхуются Агентством по страхованию вкладов на сумму до 10 миллионов рублей.
С 2019 года перечень защищенных законом объектов расширился. На достройку могут рассчитывать покупатели кладовок и машино-мест. А вот владельцы нежилых коммерческих помещений законом о долевом строительстве не защищены, они не смогут получить ключи или компенсации, если застройщик обанкротился. Деньги выплачиваются им из конкурсной массы уже после завершения процедуры банкротства, но к моменту краха компании в ее "кошельке" обычно уже ничего не остается.
Кто не переходит на новую схему
Квартиры, которые будут продаваться по старым правилам, еще будут на рынке 1 июля. Не переходить на эскроу-счета имеют право девелоперы проектов, стадия строительной готовности которых достигла 30 процентов, а доля проданного жилья - 10 процентов.
Процедура покупки таких квартир остается прежней - оформляется договор долевого участия, а деньги напрямую получает застройщик. Выгодна такая покупка понятным механизмом приобретения, а также возможной экономией. Застройщик не несет дополнительных затрат в виде обслуживания кредита в банке, а следовательно, может предложить покупателю выгодную цену.
Недавно в министерстве строительства и ЖКХ заявили, что срок получения соответствующих подтверждений может быть продлен до 1 октября. А значит, будут компании, которые после 1 июля не будут переходить на проектное финансирование, но и по старым правилам работать до получения всех необходимых документов не смогут. Покупателям стоит опасаться таких компаний, выбирать застройщика сейчас нужно очень внимательно.
Стоимость новостроек повысится
Проектное финансирование удорожает строительство. Компании занимают средства у банка в среднем под 12-15 процентов. Как результат - многие столичные застройщики уже анонсировали пересмотр цен с 1 июля на 10-15 процентов, сообщает компания "Метриум".
Российская газета, 26 июня 2019г.
*****
МНЕНИЯ:
Если банк с эскроу счетами обанкротится, дольщик обязан будет доплатить
Перевод долевого строительства жилья на проектное финансирование неизбежен, но все риски, которые будут содержаться в этой процедуре, начинают проступать только сейчас, как и дыры в принятых месяц назад поправках в закон о «долевке».
Наибольшие вопросы вызывает как роль банков в новой процедуре финансирования строительства жилья, так и гарантии, которые получают граждане – дольщики, открывающие счета эскроу в уполномоченных банках. В идеальном варианте средства на этих счетах накапливаются и хранятся до момента завершения строительства дома, в котором дольщик купит квартиру, и только после сдачи дома в эксплуатацию и постановки на кадастровый учет эти средства переводятся застройщику в оплату квартиры.
Более того, в соответствии с законом счета эскроу защищены гарантиями Агентства по страхованию вкладов на сумму 10 млн рублей. То есть, при банкротстве банка дольщик получает свои средства через АСВ без потерь – но только в том случае, если эта сумма не более 10 млн рублей. По мнению авторов закона, и прежде всего, Минстроя России, этой суммы достаточно, чтобы никто из дольщиков не пострадал.
Однако, как показало обсуждение на всероссийском совещании 27 июля (2018г. - СК), все не так просто, и дольщики, по мнению представителей Банка России, в этом процессе рассматриваются не как физические лица-вкладчики, а как инвесторы данного строительства. Отметим также, что стоимость жилья в крупных городах России - Москве, Петербурге, Екатеринбурге, Казани – давно перевалила за 10 млн рублей. То есть, многие дольщики должны будут накапливать на своих счетах суммы, большие чем 10 млн рублей. Однако при банкротстве банка им вернут только 10 млн и, более того, они, потеряв остальные деньги, обязаны будут доплатить застройщику полную стоимость квартиры. Такова позиция Банка России и ряда застройщиков.
Таким образом, в России могут появиться дольщики, пострадавшие уже не от банкротства застройщика, а от банкротства банка.
Отметим, что для Минстроя России эта правовая коллизия явилась неожиданностью, ранее эту ситуацию, судя по всему никто не просчитывал. Министр строительства Владимир Якушев на встрече с журналистами пообещал детально разобраться в данном вопросе и попробовать совместно с ЦБ найти выход из данной ситуации, в том числе, и на уровне российского законодательства.
АНСБ, 13 июля 2018г.
Как застройщики будут обходить новые требования
Средства на эскроу-счетах застрахованы в Агентстве по страхованию вкладов с повышенным лимитом до 10 миллионов. Это максимальная сумма, которую смогут вернуть дольщику. Причём если дольщик купил несколько лотов, то размер возврата по ним всё равно не превысит 10 миллионов. Допустим, дольщик приобрёл две квартиры по 7 миллионов за каждую — в итоге он получит только 10 миллионов вместо 14 миллионов, несмотря на то, что открыто два эскроу-счета. Поэтому либо оформляйте договоры на родственников, либо открывайте эскроу-счета в разных банках по каждой квартире.
Понимая, что иных вариантов, кроме получения кредита, у застройщика для финансирования проекта практически нет, банки начнут ужесточать требования и повышать процентные ставки.
Фактически строительная отрасль станет зависима от банковской. В сложившейся ситуации в выигрышном положении окажутся крупные застройщики — лидеры рынка. Для них получить кредит на более выгодных условиях проще из-за давно устоявшихся партнерских отношений с большинством банков. Помимо банков существует очевидная выгода и для государства, которое снимает с себя ответственность. В случае проблем у девелопера достройка объектов будет происходить исключительно за счет банка, финансирующего стройку, а не за счет госбюджета. При этом пока нет четкого механизма защиты со стороны государства эксроу-счетов в случае банкротства самого банка.
Как застройщики будут обходить новые требования?
В идеале основная цель отмены долевого строительства — это устранение обманутых дольщиков как явления, но на практике нас ждет новая волна обманутых людей, купивших квартиры по альтернативным схемам, к которым наверняка обратится часть застройщиков.
В частности, это предварительный договор купли-продажи, а также покупка через ЖСК (жилищно-строительные кооперативы) и ЖНК (жилищные накопительные кооперативы).
Покупатели в этом случае будут действовать на свой страх и риск без каких-либо гарантий со стороны государства. Тем не менее, скорее всего, часть застройщиков все же уйдет на «серый» рынок финансирования, а для привлечения покупателей на такие условия они будут снижать цены на 10–20% по сравнению со среднерыночными. Поэтому в контексте прогнозируемого повышения стоимости жилья, построенного в соответствии с 214-ФЗ, доля таких «серых» сделок может серьезно возрасти.
Как итог в перспективе нас может ждать появление волны обманутых пайщиков. Основная проблема в том, что покупка квартир через ЖСК И ЖНК пока не регулируется 214-ФЗ, а значит, обманутые пайщики не могут рассчитывать на возмещение через компенсационный фонд и помощь в достройке объекта со стороны государства. Поэтому если кооператив признается банкротом, то достраивать дом будут исключительно пайщики за собственный счет. Вернуть вложенные средства также проблематично: это можно сделать только при выходе из кооператива, за что предусмотрен штраф. Но даже в этом случае никто не возместит вступительные и членские взносы.
К слову, шансов столкнуться с долгостроем при покупке квартиры через кооператив даже больше чем через ДДУ. В договоре ЖСК сроки сдачи дома фактически не зафиксированы и могут неоднократно переноситься в одностороннем порядке. Взыскать с ЖСК неустойку за задержку строительства в судебном порядке при этом практически невозможно.
В целом правила, по которым реализуются квартиры через ЖСК и ЖНК, в большей степени защищают самих застройщиков и кооперативы, а для покупателей такие схемы крайне рискованны. Скорее всего, к таким «серым» схемам будут прибегать не совсем добросовестные застройщики, которым банк никогда не выдаст кредит на реализацию проекта ввиду их сомнительной репутации. Для девелопера создание собственного жилищного кооператива — хорошая возможность выгодно реализовать свой проект с минимальными обязательствами перед пайщиками.
Новострой-М, 2018г.
Дольщикам могут разрешить пополнять эскроу-счета поэтапно
В Минстрое считают, что это позволит стимулировать продажи жилья в новостройках.
На заседании коллегии Минстроя обсудили национальный проект «Жилье и городская среда». Министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев рассказал, что планируется разрешить дольщикам пополнять счета эскроу частями. По его мнению, это повысит продажи и будет стимулировать застройщиков.
Якушев также отметил, что поэтапное раскрытие счетов для строительных компаний пока вводится не будет. На эту тему ведется дискуссия, вопрос уже обсуждался на многих площадках. У Центрального банка жесткая позиция по этому вопросу. В ЦБ считают, что банковская система сейчас не готова к такому шагу, необходимо наработать серьезные компетенции. В настоящее время у банков не достаточно опыта по оценке степени готовности проектов. Якушев добавил, что в Минстрое поддерживают данную инициативу.
ЦИАН, 24 июня 2019г.
ПОЧЕМУ ЭСКРОУ-СЧЕТА НЕ ЗАРАБОТАЮТ
Широко анонсированный переход от долевого строительства к системе эскроу-счетов может не состояться. По крайней мере, в том виде, как себе это представляют участники рынка недвижимости.
Напомним: во имя защиты прав дольщиков и во избежание случаев, когда дома не сдаются в срок, застройщики лишаются права напрямую привлекать деньги населения. Теперь взносы физических лиц поступают на специальный счет в банке, а застройщик получает к ним доступ только после того, как дом будет введен в эксплуатацию. «Средняя ставка по кредитам для застройщиков при переходе на проектное финансирование составит 7–9%» - сообщила заместитель председателя Банка России Ольга Полякова.
Выгоды для банков
На первый взгляд, все выглядит шоколадно. Для банков. Которые гарантированно получают 7-8% дохода практически из воздуха, поскольку дольщикам ничего платить не нужно (для сравнения, на ипотечном кредитовании банки зарабатывают 3-4% маржи). Особенная пикантность ситуации в том, что в случае срыва строительства деньги возвращаются дольщику… без процентов. То есть банк может в принципе крутить деньги как хочет и бесплатно.
Население получает (якобы) надежную защиту от мошенничества, но за дополнительную плату (в чем эта плата выражается – мы разберем ниже).
Ну а застройщики… Застройщики сами виноваты, что не могут достраивать свои объекты и не кидать людей.
В многочисленных публикациях, посвященных перспективами перехода на проектное финансирование, акцент неизменно делается на растущих издержках застройщика и неизбежном удорожании жилья. Чаще всего это бездоказательные утверждения, из серии «Подорожает, потому что подорожает. Почему, не знаем, но будет так». Однако аналитики копают не в том месте. Ведь проблема не в том, что жилье подорожает. Проблема в том, что сама схема принципиально нерабочая. И вот почему.
Власти решили облагодетельствовать население за его счет.
Почему-то все решили, что народ будет покупать любой продукт, если назвать этот продукт «квартирой», даже если это никакая ни квартира.
Этой темы я коснулся в статье «Почему новостройки это не квартиры», где утверждаю, что «новостройки» - это, по сути, финансовый продукт (я назвал его фьючерсом на квартиры), а никакая не недвижимость.
Люди покупали новостройки не только потому, что рассчитывали в будущем получить свои стены в собственность, но и потому, что «фьючерс» стоил существенно дешевле, чем готовая квартира.
Разница между ценой готовой квартиры и «фьючерсом» – это завуалированные процентные затраты застройщика, плата дольщикам за пользование их деньгами. А для дольщиков наоборот - доход на вложения в финансовый продукт с повышенным риском.
Принципиальный момент – покупка новостройки обещала (но не гарантировала) дольщику доходность выше, чем банковский вклад.
То есть квартира квартирой, но основной мотив был все-таки заработать на вложении. И договоры долевого участия в принципе позволяли счастливчикам (кто угадал правильный объект для вложения) действительно добиваться неплохих доходностей. Оправдан ли был такой риск – другой вопрос, но главное, что инвесторы рисковали в расчете на некоторый выигрыш.
Переход на эскроу-счета принципиально ломает эту схему («вложил – заработал»). Она предлагает некоторые гарантии покупателям, но покупателям нужны не гарантии, им нужна доходность! А как раз доходности в новой схеме для инвесторов нет.
Потому как ранее, инвестор брал новостройку на котловане, допустим за 3 млн. руб., а через три года имел (если повезет) готовую квартиру стоимостью 4,2 млн. руб., то есть получал 40% на вложение (что соответствовало 12% годовых, что выше банковского вклада). Все по классической формуле – «выше риск – выше доходность».
При переходе на проектное финансирование, инвестору вместо доходности покажут фигу
Почему доходность упадет? – по очень простой причине: застройщику придется теперь платить не только инвестору, но и банку за сопровождение сделки (причем, банку больше).
Здесь надо сделать ремарку. Считается, что застройщик сейчас пользуется деньгами дольщиков бесплатно. Но это не так. На самом деле он всегда платил им аналог процентов в форме дисконта к цене готовой квартиры. Никаких «бесплатных денег дольщиков» не было и нет! Иначе застройщику не было бы нужды предлагать скидки, он бы продавал только готовое жилье по более высокой цене и больше зарабатывал.
При переходе на проектное финансирование застройщик теряет мотивацию предоставлять инвесторам-частникам такие скидки, поскольку ему нет резона одновременно платить слишком много и населению и банкам за пользование одними и теми же деньгами.
Сделаем и вторую ремарку. Общая плата застройщиков за пользованием деньгами всегда будет примерно соответствовать средним ставкам кредитования на рынке. Не больше и ни меньше.
Если деньги сегодня стоят 12% годовых, то общая плата за пользование будет плюс-минус эти 12%. Как эти выплаты распределятся между контрагентами (инвесторами и банками) – это другой вопрос (если банк заберет 4%, то населению останется 8%, если банк хочет 8%, тогда населению останется 4% и т.д.). Но общая плата в любом случае не превысит рыночную. Ну, нет смысла застройщику платить 20% годовых, если ставка 12% на рынке. Если ему предлагают схему, где ему нужно платить 20%, то он просто перейдет на альтернативные способы получения денег.
Итак, если банк забирает 8%, то получается, либо инвесторам придется удовольствоваться своими остатками доходностей (4% в нашем примере), либо вообще отказаться от покупки.
Если вернуться к нашему примеру с квартирой это будет выглядеть так: новостройка вместо 3,5 млн. теперь будет продаваться за 4 млн. руб. (все будут кричать, что «подорожало», но на самом деле это «не подорожало», а просто плата за пользование деньгами дольщика уменьшилась), а готовая квартира по-прежнему 4,5 млн. То есть общая доходность для инвестора будет 12,5% за три года (4% годовых).
А теперь зададим себе простой вопрос: какой инвестор будет вкладываться в проект с доходностью в 4%, когда может просто положить на депозит в тот же банк по 7% (и через три года спокойно купить ту же квартиру, да еще и деньги останутся). Разумеется, все так и будут делать: народ российский конечно любит квартиры (даже если это не квартиры, а только три сваи в поле), но деньги он любит еще больше и считать многие умеют.
Пытаясь провернуть свою «хитрую» схему, застройщики и банки сразу же столкнутся с тем, что ПРОДАЖИ ВСТАНУТ. Ну не найдется дураков вкладываться под такие условия.
Здесь сделаем третью ремарку. Я утверждаю, что при любом варианте событий, если застройщики хотят, чтобы народ продолжал вкладываться в новостройки, доходность таких вложений должна быть ВЫШЕ, чем банковских депозитов. По следующим причинам:
- Депозиты продукт – понятный населению, в отличие от эскроу-счетов и прочих мутных схем.
Люди знают, что такое депозиты, привыкли ими пользоваться и в целом доверяют этому инструменту вложений. Как будут работать эскроу-счета на практике мало кто себе представляет (включая тех, кто их продвигает).
- Депозиты страхуются.
Эскроу-счета тоже якобы страхуются. Но как быть, если лопнет банк? Получается, что риски удваиваются – теперь нужно опасаться не только проблем с застройщиком, но и с банком.
- Депозиты гарантируют доходность, а эскроу-счета нет.
Депозит в любом случае принесет владельцу доходность (даже если банк лопнет, возмещается весь вклад до 1,4 млн., включая проценты). Если застройщик не построит дом, то вкладчик получает только сумму взноса. Не очень-то приятная перспектива, учитывая российскую инфляцию.
- Депозит – гораздо ликвиднее.
Надоело держать деньги в банке – забрал и делай с ними что хочешь. С эскроу-счетов ничего так просто не заберешь. Это, возможно, главный недостаток этого продукта и главное преимущество депозита.
Как видим, обыкновенный депозит практически по всем параметрам лучше этих самых эскроу-счетов. Единственное, что может заставить вкладываться в них – это ожидания более высокой доходности.
И тут мы возвращаемся в исходную точку. Застройщик не может предоставить одновременно и большой дисконт инвестору и заплатить приличный процент банку. Причем, фактически за пользование одними и теми же деньгами. Да и нет смысла – проще выбрать что-то одно – или работать только с банком (выплачивая стандартный кредит) или все-таки занимать у людей (используя обходные пути).
Поэтому вся эта хитрая схема с проектным финансированием обречена на фиаско.
Как все сложится на практике, можно только предполагать. На самом деле, существует несколько вариантов развития событий.
1. Реальная прибыль банков сведется к 2-3%. Поскольку банк ничем особенно не рискует и является только гарантом сделки, то аппетиты придется поумерить. Населению останутся примерно 8-10%. Учитывая, что ликвидируют фонд защиты прав дольщиков, то эти взносы просто будет забирать банк. Продажи новостроек упадут, но не сильно. Все будут зарабатывать немного меньше, но ничего принципиально на рынке не изменится.
2. Застройщики начнут привлекать средства населения по серым схемам. Долевое строительство просто назовут по-другому, а суть не изменится (ЖСК, продажи жилищных сертификатов, договоры соинвестирования и т.п.)
3. Застройщики перейдут на альтернативные способы привлечения денег. Этот путь напрашивается. Ведь на ДДУ свет клином не сошелся. Можно брать кредиты в банке (вообще исключив население из финансирования стройки), выпустить облигации, разместиться на бирже и т.п. Для крупных застройщиков это вообще не проблема (мелким придется хуже, но они уже не делают погоды на рынке).
4. После того, как продажи новостроек встанут и провал проектного финансирования станет очевидным, власти отыграют назад (как уже делали не раз) и вернут ДДУ в том или ином виде.
Как будет на самом деле – узнаем скоро.
В любом случае, никакой трагедии точно не случится. Цены на готовое жилье не только не вырастут, но скорее всего упадут.
Банки.ру, 17 января 2019г.
*****
Читайте по теме:
Долевое строительство растворится в банке
Жилищный рынок России поделят под трех крупных застройщиков
Строительный «бум» жилья в Севастополе связан с грядущей госреформой на рынке строительства
