Строить стало тяжелее: в России растет себестоимость жилья

Главным фактором, который будет определять себестоимость строительства жилья в этом году, эксперты единогласно называют переход на проектное финансирование.

Себестоимость жилищного строительства в России за последние три года выросла на 9% до 45 тыс рублей за кв м, подсчитали недавно аналитики компании "Талан". Строить многоквартирные дома стало дороже практически во всех регионах России. Особенно сильно себестоимость строительства выросла в Нижнем Новгороде и Казани – на 20-22%, а также в Петербурге и Самаре – на 15%.

Рост себестоимости строительства отмечают и другие эксперты, и сами застройщики. Годовая инфляция в строительной отрасли повысилась с начала года с 4,5% до 7,5%, говорит гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко.

В наших проектах, как и в целом по рынку, себестоимость строительства выросла на 4-5%. Это связано с ростом цен на стройматериалы и топливо, рассказывает начальник управления ценообразования и нормирования ГВСУ "Центр" Кирилл Бондаренко.

Удорожание строительства отмечают и в Tekta Group. Себестоимость строительства продолжает увеличиваться из-за роста НДС, обесценивая курса рубля, подготовке к предстоящим поправкам в 214-ФЗ, поясняет коммерческий директор компании Наталья Козлова.

Спрос решает

Себестоимость строительства – это сумма всех затрат, которые несет застройщик от идеи проекта до того момента, когда покупатели получают ключи от квартир. Сюда входят издержки от сумм, потраченных на покупку участка земли и стоимости кредитов до новомодной рекламы новостроек в соцсетях.

Как правило, на начальных этапах в себестоимость закладывается стоимость аренды или покупки земли (которая может в разы отличаться, к примеру, в Москве и регионах). Здесь же учитываются затраты на разработку и подготовку документации и ее согласование, поясняет Николай Алексеенко

Существенное влияние на себестоимость оказывает сама модель финансирования - на чьи деньги строит девелопер: свои, заемные или дольщиков. Также важно: привлекаются ли подрядчики при строительстве дома, либо работы пведутся за счет собственных мощностей. Не последнюю роль играет и выстраивание бизнес-процессов и планирования.

"В целом, достаточно важным фактором, который определяет себестоимость массмаркета, является уровень потенциального платежеспособного спроса: рыночная стоимость кв м – это то, что толкает застройщиков снижать себестоимость: закупать дешевле материалы, использовать типовые решения и так далее", - отмечает Николай Алексеенко.

Арифметика себестоимости

Цена реализации проекта складывается из двух расходных статей – строительно-монтажных работ (СМР) – 45% и входа в проект (подключение к инженерным сетям, затраты на приобретение земли и получение разрешений) – 33%.В сумме эти расходы составляют примерно 78% от общей проектной себестоимости, говорит руководитель Level Group Кирилл Игнахин.

Третьим по величине затрат являются внутренние инженерные системы (коммунальные сети, лифты, вентиляция и другое инженерное оборудование) – около 6%. Оставшиеся расходы идут на концепцию проекта, рекламу, администрирование, благоустройство и т д.

Причем, сама себестоимость строительства может сильно отличаться в зависимости от застройщика, его бизнес-модели, класса объекта и месторасположения.В целом себестоимость проекта бизнес-класса примерно на 25% выше, чем в массовом сегменте.

Эскроу определит себестоимость

Главным фактором, который будет определять себестоимость строительства жилья в этом году, эксперты единогласно называют переход на проектное финансирование. Именно он заставит себестоимость расти.

"С переходом на новые правила застройщику придется закладывать в себестоимость кв м проценты по банковскому кредиту, а это – 10-15% годовых. Именно на это значение могут вырасти цены в 2019 году, причем уже в начале июля", - поясняет управляющий партнер компании "Метриум", участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. Многие столичные девелоперы уже анонсировали увеличение стоимости вместе с вступлением в силу поправок в 214-ФЗ.

Внедрение проектного финансирования создаст дополнительный прирост себестоимости и, в конечном счете, скажется на ценах, соглашается глава РАСК. По нашим оценкам, цены на первичном рынке к концу года могут прибавить 4,5%.

По словам начальника управления ценообразования и нормирования ГВСУ "Центр", рост себестоимости по итогам года составит в районе 10%. Эта сумма сложится из ряда факторов: переход на проектное финансирование, увеличение ставки НДС, рост цен на энергоносители и стройматериалы.

Аналогичный прогноз озвучивают и в ГК ФСК. По нашим прогнозам, стоимость кв м до конца года может увеличится до 10%, говорит коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.

Однако, за счет того, что многие проекты продолжат строиться без эскроу-счетов, рост цен будет плавным. По оценкам Минстроя РФ, около 70% возводимого в России жилья будет достраиваться по старым правилам. В Москве этот показатель составляет 85%.

Поэтому, в большей степени повышение себестоимости будет отражаться на новых проектах, причем в долгосрочной перспективе, поясняет Наталья Козлова. По мнению, эксперта, рост себестоимости, прежде всего, станет проблемой генподрядчиков, а не девелопера.

Даешь инновации

Однако, предстоящие изменения в долевом строительстве, это не только дополнительные издержки, но и время для инновационных решений, которые помогут снизить себестоимость.

Одно из них, по мнению Николая Алексеенко, это полноценная цифровизация документооборота, в том числе использование подходов BIM-моделирования, а также внедрение интеллектуальных цифровых систем взаимодействия с подрядчиками и поставщиками. Все это в комплексе позволяет значительно снизить риски перерасходов, непредвиденных срывов сроков, при этом повышая в целом качество управления самим бизнесом.

Еще один вариант – это переход от традиционного способа возведения объекта "на площадке" к масштабному производству "конструктивных предзаготовок" - модульной системе. Причем модулем может выступить комната  не только с готовыми стенами, полом, оконными и дверными коробками, но и с декоративной отделкой и даже частично предустановленными инженерными коммуникациями.

"Это позволяет довольно сильно оптимизировать затраты и ускорить сам процесс возведения здания: срок возведения здания сокращается в среднем вдвое, а прямые затраты сокращаются на 10-15%", - говорит эксперт.

Застройщики уже сегодня активно работают над оптимизацией издержек, а значит сокращением себестоимости строительства.

Высокая конкуренция на рынке жилья мотивирует застройщиков постоянно работать над новыми проектными и технологическими решениями, говорит Кирилл Бондаренко. Поэтому для нас оптимизация собственных роботизированных производств в Московской области – это практически ежедневная работа.

Строить быстрее возможно с применением современных технологий индустриального домостроения, говорит Ольга Тумайкина.

"Такие технологии позволяют существенно сократить сроки на проектирование в сравнении с монолитным аналогом и ускорить сроки строительства объекта в два раза. В цифрах это означает сэкономить до 35% на финансировании за счет оптимизации сроков строительства, а также сократить себестоимость строительства до 15,1%", - отмечает она.

Недавно ГК ФСК запустила партнерскую программу, которая предполагает помощь другим девелоперам и землевладельцам с застройкой их площадок. По словам представителя компании, программа позволит девелоперам эффективно вести свой бизнес и сохранить маржинальность даже в новых законодательных условиях, используя технологии индустриального домостроения Первого домостроительного комбината (является структурой ГК ФСК).

Вести, 10 июня 2019г.

*****

Справка СК

В России резко выросла себестоимость жилищного строительства

В Москве этот показатель увеличился с начала года всего на 4%, однако стоимость строительства в российской столице по-прежнему самая высокая.

В большинстве российских городов выросла средняя себестоимость строительства жилья. По итогам первого полугодия цена квадратного метра в многоквартирных домах России с предчистовой отделкой составила около 45 тыс. руб., подсчитали в строительной компании «Талан». Самый заметный рост зафиксирован в Нижнем Новгороде (+22%), Казани (+20%), Санкт-Петербурге и Самаре (по +15%).

В Москве этот показатель увеличился с начала года всего на 4%, однако стоимость строительства в российской столице по-прежнему самая высокая — 86,5 тыс. руб./кв. м. В тройку наиболее дорогих для строительства жилья регионов страны также попали Санкт-Петербург (77,8 тыс. руб./кв. м) и Московская область (65,2 тыс. руб./кв. м). Это объясняется высокой стоимостью подключения к инженерным коммуникациям, а также строительством большого числа элитных проектов, указывают аналитики «Талана».

РБК, 5 июня 2019г.

******

Читайте по теме:

Предпосылок для существенного изменения цен на жилье в 2019 году заминистра строительства Крыма не видит

Новые правила долевого строительства создают реальные риски для нового жилья в Крыму

В России ожидается банкротство застройщиков более 7 млн кв. м жилья

Стоимость жилой недвижимости в Крыму: оценки и перспективы

В Крыму подорожает недвижимость после запуска Керченского моста

Украинцы продают жилье в Севастополе, цены растут

Миграция жителей других регионов России изменила рынок недвижимости Севастополя

Стоимость недвижимости в Крыму самая высокая в Южном федеральном округе

Россияне активно интересуются как переселиться в Крым