По состоянию на май 2023 года объем текущего строительства жилой и курортной недвижимости в Крыму составляет 1,3 млн кв. м. При этом перенос сроков ввода в эксплуатацию наблюдается в 15% случаев. На аналогичный период прошлого года объем стройки составлял 1 млн кв. м, а процент объектов с переносом срока ввода превышал 20%.

Участники рынка отмечают, что, несмотря на геополитические потрясения последних полутора лет, рынок недвижимости Крыма продолжает развиваться и остается привлекательным для застройщиков и покупателей.

Города растут предложением

По итогам июня текущего года темпы строительства и объем предложения квартир в новостройках растут в большинстве крупных городов Крыма.

По оценкам экспертов, на вторичном рынке недвижимости только в Ялте активность покупателей за год ослабла (18%). В других крупных городах Крыма наблюдается существенный рост спроса: в Евпатории (+66,4%), Керчи (+51,4%), Симферополе (+40,8%), Севастополе (+32%) и Феодосии (+7,2%).

Отличается и динамика цен на первичное жилье в крупных городах. По данным эксперта, за год сильнее всего средняя стоимость квартир увеличилась в Ялте (+32,8%). Наибольшее снижение цен произошло в Феодосии (30,6%).

Метры на миллион

В рамках нацпроекта «Комфортная и безопасная среда для жизни» Республика Крым до 2025 года должна обеспечить ввод в эксплуатацию жилья в объеме более 3,7 млн кв. м, по мнению экспертов, этот показатель вполне достижим. В прошлом году в Крыму введен в эксплуатацию почти 1 млн «квадратов».

По итогам прошлого года объем строительных работ перевалил за цифру 150 млрд руб. Это более чем на 30% превысило показатель 2021 года. В текущем и последующих годах до 2025-го ожидается умеренный рост объемов работ в пределах 1,5%. Основную емкость рынка недвижимости составляет Симферополь - 58%. По 11–12% приходится на Ялту, Евпаторию и Севастополь. Доля Алушты, Керчи и Феодосии составляет не более 5%.

В экономику полуострова продолжают вкладываться огромные средства, направленные на развитие туристической и социальной инфраструктуры. Так, на прошедшем в июне Петербургском международном экономическом форуме заключены соглашения и подписаны меморандумы о создании всесезонных туристических кластеров с инвестициями в 100 млрд и 120 млрд руб. соответственно. Подобные масштабные проекты увеличивают привлекательность жилья в Крыму, причем во всех сегментах: от комфорт-класса в черте города до премиальных объектов на побережье. Застройщики продолжают реализацию всех своих ранее начатых проектов, и в долгосрочной перспективе именно эти комплексы покажут самый стремительный рост цен.

В 2022 году приток инвестиций в основной капитал республики составил более 200 млрд руб. В последующие годы прогнозируется планомерный рост объема инвестиций: в 2023 году — 248,1 млрд руб., в 2024 году — 297,8 млрд руб., в 2025 году — 355,8 млрд руб.

2023-й стал годом стабилизации прайса на жилую недвижимость в Крыму. И сейчас, и в ближайшем будущем наблюдается полное отсутствие причин для снижения цены метра.

Покупатель голосует рублем и сертификатом

Наилучшие времена в Крыму сегодня переживает рынок вторичного жилья - цену на нее существенно подогрели жилищные сертификаты: покупатели из присоединенных регионов ориентированы на готовое жилье, желательно с мебелью и техникой.

Большое влияние на вторичный рынок оказало постановление правительства РФ от 21 октября 2022 года №1876, направленное на переселение жителей Херсона и правобережной части Херсонской области, вынужденно покинувших места постоянного проживания. Государственные жилищные сертификаты будут реализовываться до конца текущего года и в 2024 году. Объем освоения средств только в республике может составить около 20–25 млрд руб. Реализация сертификатов вымоет вторичную недвижимость. В дальнейшем это положительно повлияет на спрос на первичном рынке.

Поскольку о росте доходов населения говорить пока не приходится, крымские девелоперы регулируют ситуацию изменением предложений в новостройках. Жилье сегмента «комфорт» сегодня почти не выпускают из-за высокой стоимости лота. А вот более доступное стандартное жилье пользуется популярностью. Есть тенденция на уменьшение средней площади квартир.

А вот сегмент курортной недвижимости пока проседает: традиционно такие объекты пользуются наибольшей популярностью у жителей материковой России, которых пока еще смущают сложности транспортной логистики. С 2021 года спрос упал примерно в четыре раза, но сейчас немного вырос по сравнению со вторым полугодием 2022-го.

Ипотека как двигатель

Рынок ипотеки в республике также не стоит на месте. Опрошенные «G» застройщики и эксперты рынка отмечают, что крымчане активно пользуются программой льготной ипотеки по ставке 8% на весь срок кредитования при покупке жилья на первичном рынке недвижимости. Программа реализуется с апреля 2020-го по июль 2024 года. Семьи с детьми могут получить ипотеку по ставке 6% на приобретение или строительство жилья. Данная программа действует с января 2018-го по июль 2024 года. Действуют в Крыму и другие программы, стимулирующие развитие рынка жилья на полуострове.

В Крыму представлены и прочно работают все те же финансовые инструменты, что и на материковой части России. Конкуренция финансовых учреждений, которых на полуострове уже пять, позволяет выдавать более качественный ипотечный продукт — где-то разноплановый под конкретных потребителей, где-то дисконт 1–2% по ипотечной ставке для привлечения заемщиков. Работает и льготная ставка ипотеки по госпрограмме под 8% годовых, семейная ипотека 5%, военная и маткапитал. Апартаменты у моря приобрести можно по ставке от 7%.

Квадратные метры для инвестиций

Также участники рынка отмечают инвестиционную привлекательность недвижимости в Крыму. Основной покупатель по-прежнему — не местный, а с материковой части России. Спрос продиктован высокой ценой первичной недвижимости альтернативного региона с таким же климатом — например, города Сочи. В то же время прибрежные объекты в республике никогда не теряют в цене, их можно реализовывать путем сдачи в аренду примерно по тем же суточным расценкам, что и в Сочи.

В случае возобновления авиасообщения в Крым эксперты прогнозируют взлет спроса и, соответственно, рост цен как на жилую, так и на курортную недвижимость.

Для местного населения большую роль играет не класс недвижимости, а ее цена, причем за конкретный лот, а не за площадь или индивидуальные опции. А значит, выпускать в реализацию объекты жилого фонда класса комфорт/бизнес застройщики не будут, за исключением уникальных локаций. Но это уже — точечная застройка.

Ценовая политика пока остается в Крыму стабильной, а постоянный, но при этом невысокий спрос повлиял на сбавление темпов по выводу новых объектов на рынок. Однако данное обстоятельство никак не пугает. У местных игроков есть достаточное количество проектов, чтобы выводить новые объекты в случае активного оживления рынка.

Эксперты рынка уверены, что лучшего времени для покупки жилья в Крыму ждать не стоит. Приобретая жилую недвижимость на полуострове сейчас, можно оказаться в плюсе от ее продажи или сдачи в аренду в будущем.

По материалам КоммерсантЪ, 28 июля 2023г.

*****

Читайте по теме:

Площадь введенного в эксплуатацию в Крыму жилья по итогам 2022 года составила рекордные 855 тыс. квадратных метров - январь 2023

В Крыму за год ввели почти миллион квадратных метров жилья - февраль 2023

Перспективы рынка новостроек в Крыму - март 2023

Цены на жилье в новостройках Крыма снижаться не будут - март 2023

В Крыму планируют к 2024 году увеличить ввод жилья до 1 млн кв. м ежегодно - апрель 2023

Спрос на недвижимость, особенно жилую, в Крыму восстановился - май 2023

В Республике Крым за два квартала 2023 года введено 540 тыс. кв. м жилья - июнь 2023

Предложения квартир в новостройках Крыма увеличились, а спрос упал - июль 2023

Рынок недвижимости Крыма спасут передовые проекты и "пожизненные" кредиты - июль 2023